Auf dem Wohnungsbau-Tag schlagen führende Verbände der Bau- und Wohnungswirtschaft Alarm: Deutschland stecke beim Wohnen in der Krisenstarre. Für das Bauhandwerk verschärft sich die Lage durch Auftragsmangel, explodierende Kosten und fehlende Rechtssicherheit beim einfacheren Bauen.
Die Zahlen, die das Verbändebündnis Wohnungsbau in Berlin präsentierte, sind besorgniserregend: In diesem Jahr droht die Zahl der fertiggestellten Neubauwohnungen erstmals unter die Marke von 200.000 zu fallen. Nötig wären laut Branchenexperten mindestens 300.000 pro Jahr. Die Ampel-Koalition hatte sich eigentlich sogar 400.000 vorgenommen.
Gleichzeitig leben laut der aktuellen Wohnungsbau-Studie der Bauforschungsinstitute ARGE (Kiel) und RegioKontext (Berlin) bereits 9,9 Millionen Menschen in überbelegten Wohnungen – 1,4 Millionen mehr als noch zu Beginn des Jahrzehnts. Fast jedes fünfte Kind in Deutschland wachse in einer zu kleinen Wohnung auf, so Studienautor Arnt von Bodelschwingh vom Forschungsinstitut RegioKontext.
Wohnungsmarkt eingefroren – Umzug lohnt sich nicht
Der Wohnungsmarkt sei regelrecht eingefroren, warnt von Bodelschwingh: "Sofern überhaupt Wohnungen angeboten werden, passen sie immer seltener zu dem, was Menschen suchen." Selbst wer in eine deutlich kleinere Wohnung wechseln wolle, zahle drauf. Die Folge: Niemand zieht um, Familien kommen nicht an größere Wohnungen, ältere Menschen bleiben in zu großen Häusern. "Ohne Neubau friert der Wohnungsmarkt immer weiter ein", so von Bodelschwingh.
Trotz sinkender Geburtenrate werde der Bedarf an Wohnungen nicht sinken, im Gegenteil. Laut Studie steige die Zahl der Haushalte weiter an, weil immer mehr Menschen allein leben. Hinzu komme die Herausforderung durch die Baby-Boomer-Generation: "Immer mehr Ältere gehen in Rente. Deswegen ziehen sie aber nicht um. Wenn durch Zuwanderung mehr Menschen die Jobs der Baby-Boomer übernehmen sollen, müssen auch sie wohnen – und zwar bezahlbar", erklärt von Bodelschwingh.
Baukosten auf Rekordniveau – Handwerk direkt betroffen
Laut ARGE-Chef Prof. Dietmar Walberg baut Deutschland "viel zu teuer". Der Quadratmeter Wohnfläche kostet in Großstädten im Median aktuell mehr als 4.630 Euro an reinen Bauwerkskosten. Mit Grundstück liegen die Investitionskosten laut Studie bei rund 5.400 Euro pro Quadratmeter. "Das bedeutet: Minimum 18 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Und das ist teuer – zu teuer für jeden Durchschnittsverdiener", sagt Walberg.
Größter Kostentreiber seien die technischen Gewerke – also genau jene Bereiche, in denen das Ausbauhandwerk tätig ist: Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro. Deren Kosten hätten sich laut Studie seit dem Jahr 2000 fast verfünffacht. Gleichzeitig meldet laut ZDB-Präsident Wolfgang Schubert-Raab knapp die Hälfte der Bauunternehmen Auftragsmangel.
Gebäudetyp E: Günstiger bauen – ohne Qualitätsverlust
Als Ausweg setzt das Verbändebündnis auf den sogenannten "Gebäudetyp E" – einfacheres, erleichtertes Bauen. Die Idee: Auf teure Extras wie erhöhten Schallschutz, Tiefgaragen, Keller oder überdimensionierte Elektroinstallationen wird verzichtet, alle gesetzlichen Mindeststandards werden aber eingehalten. Konkret sieht der Ansatz unter anderem vor:
- Dünnere Wände und Decken durch optimierte Tragwerksplanung
- Verzicht auf Keller und Tiefgarage, stattdessen Abstellräume in der Wohnung
- Reduzierte Elektroausstattung – weniger Steckdosen in Kinderzimmer und Bad
- Mindestschallschutz statt erhöhtem Standard
- Lüftungsanlagen ohne Wärmerückgewinnung
- Geringerer Stellplatzschlüssel (maximal 0,7 statt 1,0)
Schleswig-Holstein praktiziert diesen Ansatz bereits in der sozialen Wohnraumförderung. Laut Walberg liegen die Bauwerkskosten dort unter 3.500 Euro pro Quadratmeter – rund ein Viertel günstiger als in der üblichen Baupraxis. "Warum also um ein Drittel teurer bauen – und das auch noch fördern?", fragt Walberg. Die Chance für den Staat liege auf der Hand: Mit dem gleichen Fördergeld ließen sich deutlich mehr Wohnungen bauen.
Für Bauunternehmer und Handwerksbetriebe gibt es allerdings eine entscheidende Hürde: die fehlende Rechtssicherheit. Studienautor und Baurechtsexperte Michael Halstenberg warnt: "Projektentwickler und Bauunternehmer werden nicht einfacher und günstiger bauen, solange ihnen das rechtlich auf die Füße fallen kann." Wer nach Jahren noch mit Klagen etwa wegen eines niedrigeren Schallschutzes rechnen müsse und im schlimmsten Fall den Umbau des Hauses riskiere, lasse die Finger davon. Halstenberg fordert deshalb dringend ein "Gebäudetyp-E-Gesetz" und eine Aktualisierung des Bauvertragsrechts.
Verbändebündnis fordert 4-Punkte-Programm
Die sieben Verbände hinter dem Wohnungsbau-Tag – darunter der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB), der Deutsche Mieterbund und die IG BAU – fordern von der Bundesregierung ein sofortiges Maßnahmenpaket:
- Basis-Standard Wohnen mit rechtlicher Absicherung für den Gebäudetyp E
- Fokus der Förderung auf 100.000 Sozialwohnungen pro Jahr und bezahlbare Wohnungen mit Kaltmieten zwischen 8,50 und 12,50 Euro pro Quadratmeter
- "Fast Lane" für den Wohnungsbau – schnelleres Planen, Genehmigen und Bauen, besonders in angespannten Märkten
- Bundesstatistik der Baubeginne als monatliches Steuerungsinstrument für die Politik
ZDB-Präsident: "Bund muss jetzt Tempo machen"
ZDB-Präsident Schubert-Raab mahnt zur Eile: Von der Planung bis zur Fertigstellung einer Wohnung vergingen in der Regel 18 bis 24 Monate. "Damit der Wohnungsbau in dieser Legislaturperiode noch Fahrt aufnimmt, brauchen wir schnellstmöglich verlässliche Rahmenbedingungen." Er fordert, die Sonder-AfA auf den EH55-Standard auszuweiten und die Förderung zu verstetigen. Zusätzlicher Wohnungsbau rechne sich auch für den Staat: Den Mindereinnahmen stünden etwa dreifach höhere Steuereinnahmen gegenüber. Beim Gebäudetyp E brauche es bis zur Sommerpause greifbare Ergebnisse – "andernfalls wird er in dieser Legislaturperiode kaum noch Wirkung entfalten".
Zusätzlichen Druck erzeugt laut Verbändebündnis der durch den Iran-Krieg ausgelöste Öl- und Gaspreisschock. IG-BAU-Bundesvorsitzender Robert Feiger warnt vor einem Déjà-vu: Steigende Energiepreise könnten erneut die Inflation treiben, die EZB zu Zinserhöhungen zwingen und damit den Wohnungsbau abwürgen – wie bereits 2022 geschehen. Umso wichtiger sei es, die heimischen Wachstumspotenziale zu stärken. Jeder siebte Euro der gesamtwirtschaftlichen Wertschöpfung und jeder siebte Arbeitsplatz hänge mit der Wohnungsbaubranche zusammen.